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Contratos de Arrendamiento

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es aquel por el cual una persona le permite a otra el goce de un bien, por cierto tiempo, a cambio de un pago periódico llamado “canon”. La persona que da el bien se denomina “arrendador”, y quien la recibe y paga el canon se denomina arrendatario.

¿Qué puede darse en arrendamiento?

Se puede dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles  de lícito comercio. En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales), existen distintos regímenes de regulación en Venezuela dependiendo del destino del bien.

¿Qué ley rige mi contrato de arrendamiento?

La ley que rige el contrato dependerá del tipo de bien. El arrendamiento de bienes muebles se rige por el Código Civil. En cambio, si se trata de bienes inmuebles variará de acuerdo a lo siguiente:

  • Si el inmueble es una vivienda, se rige por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LCRAV), publicada en la Gaceta Oficial No. 6.053 del 12 de noviembre de 2011.
  • Si el inmueble es un local comercial, se rige por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC), publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014.
  • Si el inmueble está destinado a actividades industriales o profesionales (por ejemplo, una oficina), se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999.

¿Cuál puede ser la duración de un contrato de arrendamiento?

  • Si el contrato de arrendamiento es de vivienda o local comercial, su duración no puede ser menor a un año.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a actividades industriales o profesionales puede ser menor a un año.

¿Qué es el canon de arrendamiento?

El canon de arrendamiento es el precio que acuerda pagar periódicamente el arrendatario por el uso del bien. El canon puede ser pactado en dinero o en especie y usualmente se paga mensualmente.

¿Cómo se pacta el canon?

  • Si el contrato de arrendamiento es de local comercial, el canon se pactará de acuerdo con uno de los siguientes métodos:
  1. Canon de arrendamiento fijo (CAF): Se hace un pago mensual que, como su nombre lo indica, será fijo. Se calcula tomando como base el valor del inmueble, dividido entre 12 meses y el área arrendable, obteniendo así el canon por metro cuadrado. Este valor luego se multiplica por el área a arrendar y el porcentaje de rentabilidad anual: 12% para el primer año o 20% si se trata de centros comerciales o locales nuevos.
  2. Canon de arrendamiento variable (CAV): El pago mensual se calcula usando como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, de acuerdo con lo expresado en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Este porcentaje será pactado entre las partes y en ningún caso será menor al uno por ciento (1%) ni mayor al ocho por ciento (8%).
  3. Canon de arrendamiento mixto (CAM): Se compone de una porción fija y una porción variable basada en el porcentaje de ventas. Sin embargo, la porción fija no puede superar lo que sería la mitad de un canon fijo, de acuerdo con el método CAM y el porcentaje variable no puede ser superior al ocho por ciento (8%).
  4. Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, el canon debe ser aprobado mediante resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
  5. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a actividades industriales o profesionales, el canon se basa en un porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades tributarias.

¿Puede pactarse el canon en moneda extranjera?

  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial o de vivienda, está prohibido pactar cánones en moneda extranjera.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es industrial o profesional, se permite el pacto del canon en moneda extranjera pero el arrendatario puede decidir si pagar en dicha moneda o pagar su equivalente en moneda de curso legal.

¿Cuándo puede modificarse el canon de arrendamiento?

  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial, el canon sólo podrá ser ajustado: (i) cuando transcurra un año o (ii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 40% del valor del inmueble dado en arrendamiento.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es vivienda, solo puede ser ajustado: (i) cuando transcurra un año, (ii) cuando se modifique el uso para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 20% del valor del inmueble dado en arrendamiento.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es profesional o industrial, puede ser modificado únicamente en los siguientes casos: (i) cuando transcurran dos años, (ii) cuando se modifique el uso para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 20% del valor del inmueble dado en arrendamiento.

¿En qué consiste y qué implica el derecho de prórroga legal?

La prórroga legal es el derecho irrenunciable del arrendatario de continuar en el goce del inmueble, una vez termine el plazo pactado en el contrato. La prórroga legal es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativo para el arrendatario. En este tiempo se mantienen las mismas condiciones que regían el contrato.

  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial, se regirán por las siguientes normas:
  1. Si la relación arrendaticia es hasta de un (1) año, la prórroga será de seis (6) meses.
  2. Si la relación arrendaticia es entre uno (1) y cinco (5) años, la prórroga será de un (1) año.
  3. Si la relación arrendaticia es entre cinco (5) y diez (10) años, la prórroga será de dos (2) años.
  4. Si la relación arrendaticia es de más de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de vivienda, no existe el derecho a la prórroga legal. Sin embargo, existe una norma que establece que no se podrá desalojar al arrendatario de una vivienda hasta tanto éste no consiga un nuevo lugar donde vivir.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, se regirá de acuerdo a lo siguiente:
  1. Si la relación arrendaticia es hasta de un (1) año, la prórroga será de seis (6) meses.
  2. Si la relación arrendaticia es entre uno (1) y cinco (5) años, la prórroga será de un (1) año.
  3. Si la relación arrendaticia es entre cinco (5) y diez (10) años, la prórroga será de dos (2) años.
  4. Si la relación arrendaticia es de más de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años.

¿Qué es el depósito en garantía?

  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso comercial, el depósito en garantía no podrá exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido en el contrato.
  • Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, no existe el depósito en garantía.
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, no podrá exceder el equivalente a cuatro (4) meses del canon de arrendamiento establecido en el contrato.

¿Qué formalidades debe cumplir el contrato de arrendamiento?

  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso comercial, el contrato debe ser autenticado, es decir, firmado en una notaría pública.
  • Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, debe ser aprobado por la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI).
  • Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, no se exige ninguna formalidad.

Fuentes: (i) Artículos 1.579 y siguientes del Código Civil, publicado en la Gaceta Oficial No. 2.990 Extraordinario de fecha 26 de julio de 1982; (ii) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LCRAV), publicada en la Gaceta Oficial No. 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011; (iii) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC), publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014; y (iv) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

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