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Suspensión temporal del pago de arrendamientos por el Coronavirus

May 01, 2020

rmoncho@araquereyna.com

Hora 12:56 p.m.

rmoncho@araquereyna.com

Como parte de las regulaciones que han sido dictadas por la situación del Coronavirus, el pasado 23 de marzo fue publicado el Decreto No. 4.169, mediante el cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal. En desarrollo de ese primer Decreto, el 1° de abril fue publicada la Resolución No. 23 del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, que establece posibles formas de refinanciamiento de los cánones de arrendamiento de inmuebles utilizados como vivienda principal.

Para ayudarte a entender que significan estas nuevas normas, hemos preparado una serie de preguntas que comúnmente nos hacen nuestros clientes, con sus respectivas respuestas.

¿Cuánto dura la suspensión?
La suspensión entró en vigencia el 23 de marzo de 2020 y se extiende hasta el 1º de septiembre de 2020, por lo que pasado este plazo se retoman las obligaciones de pago.

¿Qué implica la suspensión de pago de los cánones de arrendamiento?
Que durante el plazo de la suspensión el arrendador de los inmuebles que mencionamos más adelante, no podrá exigir al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento de ese tipo de inmuebles, tanto de los vencidos y aún no pagados como de los por vencerse, ni de los otros pagos en dinero acordados en el contrato de arrendamiento (condominio, servicios públicos, entre otros), pero el arrendatario continúa obligado a pagarlos cuando termine el plazo de suspensión.

¿Cuáles se consideran inmuebles utilizados como vivienda principal?
De conformidad con la Resolución No. 23, vivienda principal es la que se encuentra habitualmente ocupada de forma permanente. En caso de ser necesario, las partes demuestren dicha condición ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI).

¿Cuáles se consideran inmuebles de uso comercial?
De conformidad con el Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, son aquellos locales o establecimientos en los cuales se realiza una actividad comercial (venta de productos al detal) o de prestación de servicios (peluquerías, barberías), como parte de la actividad ordinaria de dicho local o establecimiento.


¿Los locales comerciales que por la actividad que desarrollan tienen autorización para seguir operando, también se les suspende el pago de los cánones de arrendamiento?
No, en estos casos, el arrendatario debe continuar pagando los cánones de arrendamiento y demás obligaciones de pago previstas en el contrato.

¿Y si se reinicia la actividad comercial antes de la terminación del plazo de suspensión, el arrendatario puede seguir sin pagar los cánones de arrendamiento?
No, tan pronto se reinicien las actividades, el arrendatario deberá pagar los cánones de arrendamiento y demás obligaciones de pago previstas en el contrato.

¿Puede el arrendatario que lo desee pagar los cánones de arrendamiento?
Durante el plazo de la suspensión el arrendatario que así lo decida puede pagar los cánones de arrendamiento. Sin embargo, el arrendador que los reciba debe tener en cuenta que el arrendatario puede solicitar su devolución para hacer uso de su derecho de pagarlos después de la suspensión.

¿Puede el arrendatario de un inmueble distinto de los mencionados, suspender el pago de los cánones de arrendamiento?
El Decreto solo aplica a los inmuebles antes mencionados. En consecuencia, en el caso de todos los demás tipos de inmuebles (ej.: oficinas, depósitos, viviendas secundarias, etc.), los arrendatarios continúan sujetos a las obligaciones de pago previstas en los contratos de arrendamiento en las fechas convenidas.

¿Se puede desalojar al arrendatario por rehusarse a pagar?
No, el desalojo de los inmuebles a los que les aplica el Decreto se encuentra suspendido por 6 meses: (i) por cualquier causal de las establecidas en la ley, para las viviendas principales; y (ii) por falta de pago de 2 cánones de arrendamiento y/o 2 cuotas de condominio, para inmuebles de uso comercial.

¿El arrendatario deberá cancelar los cánones suspendidos inmediatamente que termine el plazo de la suspensión?
No, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago íntegro de la cantidad adeudada una vez finalizado el plazo de la suspensión. Ambas partes, deberán establecer un acuerdo para el refinanciamiento de la deuda, y de no llegar a un acuerdo deberán someter sus diferencias ante la SUNAVI, en el caso de viviendas principales, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), cuando se trate de inmuebles de uso comercial. En ningún caso se podrán pactar intereses o algún otro concepto similar. En el supuesto de arrendamiento de viviendas principales, la Resolución No. 23 establece algunas alternativas para el refinanciamiento de la deuda. También indica que los contratos deberán ser consignados en la Consultoría Jurídica de la SUNAVI para su aprobación.

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