Contrato de arrendamiento: Guía legal
Contrato de arrendamiento: ¿Qué es?
Es un contrato en el que dos partes (arrendador y arrendatario) se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar un determinado precio.
¿Qué partes conforman el contrato de arrendamiento?
a) Arrendador: Que da o cede una cosa en arrendamiento.
b) Arrendatario: Que toma o tiene una cosa en arrendamiento.
b) Arrendatario: Que toma o tiene una cosa en arrendamiento.
¿Qué objetos son susceptibles de contrato de arrendamiento?
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que puedan usarse sin consumirse, excepto las que estén prohibidas por la ley.
¿Qué precio puede fijarse por un contrato de arrendamiento?
El precio puede ser en dinero o frutos naturales de la cosa y su pago se puede fijar como lo deseen las partes salvo en el caso de arrendamiento de vivienda urbana que tiene un régimen especial.
Modelo de contrato de arrendamiento: ¿Se necesita alguna formalidad?
En principio no, porque es un contrato consensual, lo que quiere decir, que se perfecciona con la voluntad de las partes que se pude manifestar de forma oral o escrita. Sin embargo, se puede pactar que el contrato se perfeccione por escritura pública para que, por ejemplo, en caso de venta el nuevo propietario respete el contrato, esto, también depende del tipo de contrato de arrendamiento. Para efectos probatorios lo recomendado es que el contrato de arrendamiento se haga siempre por escrito.
¿Cuál debe ser la duración de un contrato de arrendamiento?
La ley ofrece libertad a las partes para que pacten la duración del contrato, que se puede hacer por periodos tan cortos como días y tan largos como muchos años, también hay libertad en cuanto a la forma y número de prórrogas.
Contrato de arrendamiento: Obligaciones del arrendador
1) Entregar la cosa.
2) Mantener en estado de servir la cosa: Hacer durante todo el tiempo del contrato, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas.
3) Librar al arrendatario de toda turbación por parte del mismo arrendador o de terceros.
2) Mantener en estado de servir la cosa: Hacer durante todo el tiempo del contrato, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas.
3) Librar al arrendatario de toda turbación por parte del mismo arrendador o de terceros.
¿Qué obligaciones generales tiene el arrendatario?
1) Gozar de la cosa: Debe usar la cosa en los términos o espíritu del contrato, no podrá hacerla servir para usos no convenidos.
2) Conservar la cosa: El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.Responsabilidad por hecho de un tercero: En el hecho o culpa del deudor, se incluyen las personas de quienes es responsable, como su familia, huéspedes y dependientes.
3) Pagar el precio.
4) Restituir la cosa de terminación del contrato: El arrendatario deberá restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, teniendo en cuenta el deterioro normal por el uso legítimo. Si no consta el estado en que la recibió, se presumirá que la recibió en regular estado de servir, salvo prueba en contrario.
2) Conservar la cosa: El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.Responsabilidad por hecho de un tercero: En el hecho o culpa del deudor, se incluyen las personas de quienes es responsable, como su familia, huéspedes y dependientes.
3) Pagar el precio.
4) Restituir la cosa de terminación del contrato: El arrendatario deberá restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, teniendo en cuenta el deterioro normal por el uso legítimo. Si no consta el estado en que la recibió, se presumirá que la recibió en regular estado de servir, salvo prueba en contrario.
¿El Contrato de arrendamiento permite subarrendar?
El subarriendo es un acuerdo en el que alguien asume parte de un contrato de arrendamiento existente. En principio, el Código Civil prohíbe el subarriendo de la cosa arrendada, sin embargo, las partes pueden autorizarlo en el contrato y esta autorización debe ser bajo el mismo uso del contrato de arriendo principal.
Carta de terminación de contrato de arrendamiento: Causales
1. Destrucción de la cosa arrendada.Si hay destrucción parcial, cuando se afecta gravemente el interés del arrendatario, podría solicitar la terminación.
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Desahucio: Si no se ha fijado tiempo, o no es determinado por el servicio al que se destinará la cosa o la costumbre, solo se podrá terminar el contrato haciendo un desahucio, es decir, notificándolo anticipadamente.
3. Por extinción del derecho del arrendador.
4. Por sentencia de juez o prefecto en los casos que la ley ha previsto.
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Desahucio: Si no se ha fijado tiempo, o no es determinado por el servicio al que se destinará la cosa o la costumbre, solo se podrá terminar el contrato haciendo un desahucio, es decir, notificándolo anticipadamente.
3. Por extinción del derecho del arrendador.
4. Por sentencia de juez o prefecto en los casos que la ley ha previsto.
¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen en Colombia?
1 - Arrendamiento de vivienda urbana.
2 - Arrendamiento para la construcción de una obra.
3 - Arrendamiento de servicios inmateriales.
4 - Arrendamiento de local comercial.
2 - Arrendamiento para la construcción de una obra.
3 - Arrendamiento de servicios inmateriales.
4 - Arrendamiento de local comercial.
Contrato de arrendamiento de vivienda: Regulaciones especiales
La ley que regula este contrato en Colombia la Ley 820 de 2003 y establece las siguientes características principales:
1) Sobre la duración del contrato:
• No hay contratos a término indefinido. Se presume el de 1 año.
• El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que las partes hayan cumplido sus obligaciones.
2) Sobre la renta o canon de arrendamiento:
• No podrá ser mayor al 1% del valor comercial del bien inmueble o la parte arrendada. El valor comercial no podrá exceder el doble del valor catastral.
• Cada 12 meses se podrá incrementar el canon, sin superar el 100% del IPC del año anterior y sin exceder el 1% del valor comercial.
4) Establece que el subarriendo deberá estar expresamente autorizado, y en caso, de estar prohibido y realizarse el arrendador podrá terminar el contrato y exigir el inmueble, o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales.
5) Sobre las obligaciones de las partes:
Arrendador:
1. Entregar el inmueble en la fecha convenida o a la celebración del contrato, en buen estado de servir.
2. Mantener en el inmueble los servicios, cosas o usos conexos adicionales en buen estado.
3. Suministrar dentro de los 10 días siguientes a la celebración, copias por escrito con firmas originales.
4. Entregar al arrendatario copias de las normas de propiedad horizontal.
Arrendatario:
1. Pagar el precio en el plazo estipulado, en el inmueble o lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y cosas recibidas. Hará reparaciones y sustituciones necesarias cuando se deban al mal uso.
3. Pagar a tiempo servicios, cosas u usos conexos adicionales.
4. Cumplir las normas de propiedad horizontal.
Sobre la renovación automática: El empresario que a título de arrendamiento lleve no menos de dos años consecutivos en el inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación automática del mismo.
Excepciones:
a. Que el arrendatario haya incumplido el contrato.
b. El propietario necesite el inmueble para:
i. Su propia habitación
ii. Un establecimiento de comercio suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta a la del arrendatario.
iii. Porque el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o deba ser demolido por estado de ruina.
1) Sobre la duración del contrato:
• No hay contratos a término indefinido. Se presume el de 1 año.
• El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que las partes hayan cumplido sus obligaciones.
2) Sobre la renta o canon de arrendamiento:
• No podrá ser mayor al 1% del valor comercial del bien inmueble o la parte arrendada. El valor comercial no podrá exceder el doble del valor catastral.
• Cada 12 meses se podrá incrementar el canon, sin superar el 100% del IPC del año anterior y sin exceder el 1% del valor comercial.
4) Establece que el subarriendo deberá estar expresamente autorizado, y en caso, de estar prohibido y realizarse el arrendador podrá terminar el contrato y exigir el inmueble, o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales.
5) Sobre las obligaciones de las partes:
Arrendador:
1. Entregar el inmueble en la fecha convenida o a la celebración del contrato, en buen estado de servir.
2. Mantener en el inmueble los servicios, cosas o usos conexos adicionales en buen estado.
3. Suministrar dentro de los 10 días siguientes a la celebración, copias por escrito con firmas originales.
4. Entregar al arrendatario copias de las normas de propiedad horizontal.
Arrendatario:
1. Pagar el precio en el plazo estipulado, en el inmueble o lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y cosas recibidas. Hará reparaciones y sustituciones necesarias cuando se deban al mal uso.
3. Pagar a tiempo servicios, cosas u usos conexos adicionales.
4. Cumplir las normas de propiedad horizontal.
Sobre la renovación automática: El empresario que a título de arrendamiento lleve no menos de dos años consecutivos en el inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación automática del mismo.
Excepciones:
a. Que el arrendatario haya incumplido el contrato.
b. El propietario necesite el inmueble para:
i. Su propia habitación
ii. Un establecimiento de comercio suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta a la del arrendatario.
iii. Porque el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o deba ser demolido por estado de ruina.