Documento de Arrendamiento en Guatemala
¿Qué beneficio provee tener un contrato de arrendamiento?
Al tener un Contrato de Arrendamiento quedan claras las condiciones bajo las cuales tiene que funcionar el arrendamiento de determinado bien inmueble o mueble, protegiendo tanto al arrendante como al arrendatario de posibles abusos o incumplimientos.
¿Qué responsabilidades involucra el contrato?
Esencialmente, involucra el pago de la renta acordada por parte del arrendatario y el permiso de gozar y usar del bien, por parte del arrendante. Sin embargo, existe una serie de responsabilidades subsiguientes que también deben ser respetadas aunque no se encuentren originalmente incluidas en el contrato, por ejemplo, el cuidado del bien.
¿Qué puede darse en arrendamiento?
Se pueden dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles de lícito comercio que sean no fungibles (consumibles). En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, terreno, oficinas, locales comerciales), existen distintos regímenes de regulación en Guatemala dependiendo del uso destinado para el bien.
¿Cuál puede ser la duración del arrendamiento?
No hay límite en el plazo del contrato, sin embargo si es por un plazo de 3 años o más, el contrato de arrendamiento debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro General de la Propiedad.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Los contratos de arrendamiento se regulan por la siguiente normativa: (i) Artículos 1.880 al 1941 del Código Civil, Decreto-Ley 106, emitido el 14 de septiembre de 1963; (ii) Ley de Inquilinato, Decreto número 1468 del Congreso de la República de Guatemala emitido el 22 de junio de 1971 (obsoleta ya que solamente aplica para inmuebles urbanos, construidos antes del 1 de noviembre de 1960, con un valor real menor de Q.20,000). (iii) Decreto número 94-2000 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de Libre Negociación de Divisas, emitida el 19 de diciembre de 2000.
¿Cuáles son los tipos de arrendamiento?
La normativa aplicable en los arrendamientos varía, según se trate de (i) un arrendamiento de un local, (ii) un arrendamiento de una vivienda. En el contrato debe especificarse el destino del bien arrendado.
¿Debe autenticarse o registrarse?
Si el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local, es por un plazo igual o mayor a 3 años o con anticipo de la renta por más de 1 año, debe celebrarse en Escritura Pública ante notario público y registrarse en el Registro General de la Propiedad. (artículo 1882 del Código Civil)Si el contrato de arrendamiento, salvo los casos descritos en el inciso a.i, no requiere de formalidades. Sin embargo, para probar la autenticidad del acto se recomienda que el mismo sea otorgado en documento privado con legalización notarial de firmas.
¿Como cumplir con las formalidades?
Acudir ante notario público colegiado activo.
¿Cómo pactar las obligaciones de las partes?
1. Pacto en moneda extranjera.
El contrato de arrendamiento puede celebrarse pactando el pago de la renta ya sea en Quetzales o en cualquier moneda extranjera que las partes acuerden. Ello debido a que el Decreto número 94-2000 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de Libre Negociación de Divisas, establece la libre negociación con divisas extranjeras.
2. Composición de la renta.
l Renta: Se hace un pago mensual, anual o según la periodicidad que pacten las partes. La renta se fija de común acuerdo entre las partes. Puede pactarse su aumento periódico. La renta debe incluir el Impuesto al Valor Agregado -IVA-, el cual consiste en el 12% del valor de la renta.
II ¿Cuándo puede modificarse la renta? En la República de Guatemala rige el principio de la Libre Contratación, por lo que las partes pueden pactar la regularidad con la cual la renta será modificada.
El contrato de arrendamiento puede celebrarse pactando el pago de la renta ya sea en Quetzales o en cualquier moneda extranjera que las partes acuerden. Ello debido a que el Decreto número 94-2000 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de Libre Negociación de Divisas, establece la libre negociación con divisas extranjeras.
2. Composición de la renta.
l Renta: Se hace un pago mensual, anual o según la periodicidad que pacten las partes. La renta se fija de común acuerdo entre las partes. Puede pactarse su aumento periódico. La renta debe incluir el Impuesto al Valor Agregado -IVA-, el cual consiste en el 12% del valor de la renta.
II ¿Cuándo puede modificarse la renta? En la República de Guatemala rige el principio de la Libre Contratación, por lo que las partes pueden pactar la regularidad con la cual la renta será modificada.
Sobre las reparaciones al bien arrendado
De las reparaciones al bien arrendado. (artículos 1902 , 1909 al 1914 del Código Civil)
1.a Locativas: son a cargo del arrendatario y supone los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario, sus familiares o dependientes.
1.b Necesarias: tienen como fin impedir la destrucción o deteriora de la cosa. Corren por cuenta del Arrendante.
1.a Locativas: son a cargo del arrendatario y supone los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario, sus familiares o dependientes.
1.b Necesarias: tienen como fin impedir la destrucción o deteriora de la cosa. Corren por cuenta del Arrendante.
Sobre las mejoras al bien arrendado
De las mejoras al bien arrendado.
El arrendatario puede hacer mejoras que no alteren la forma del inmueble (artículo 1915 al 1927 del Código Civil)Clases de mejoras: (artículos 1916, 1917, 1918 del Código Civil) Las mejoras no son abonables a la renta, salvo que se haya pactado por escrito entre las partes, en el que se debe especificar el valor máximo así como las mejoras que puede llevar a cabo el arrendatario.
1.a Necesarias: Tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien.
1.b Útiles: Aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen.
1.c De recreo: Sirven para el ornato, lucimiento o mayor comidad.
El arrendatario puede hacer mejoras que no alteren la forma del inmueble (artículo 1915 al 1927 del Código Civil)Clases de mejoras: (artículos 1916, 1917, 1918 del Código Civil) Las mejoras no son abonables a la renta, salvo que se haya pactado por escrito entre las partes, en el que se debe especificar el valor máximo así como las mejoras que puede llevar a cabo el arrendatario.
1.a Necesarias: Tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien.
1.b Útiles: Aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen.
1.c De recreo: Sirven para el ornato, lucimiento o mayor comidad.
Del subarrendamiento
El arrendatario puede subarrendar en todo o en parte la cosa objeto del contrato de arrendamiento, siempre y cuando ello no le haya sido expresamente prohibido.
De la terminación del contrato de arrendamietno (artículos 1928 y 1929 del Código Civil)
El contrato de arrendamiento termina por:
1.a Cumplimiento del plazo contractual.
1.b Por haberse satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
1.c Disposición legal.
1.d Por convenio expreso de ambas partes.
1.a Cumplimiento del plazo contractual.
1.b Por haberse satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
1.c Disposición legal.
1.d Por convenio expreso de ambas partes.
¿Qué otras figuras jurídicas pueden encontrarse en el documento?
En los arrendamientos cuya duración se cuenta por años forzosos y voluntarios, estos últimos se convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipación, que terminará el contrato cuando se acaben los años forzosos. (artículo 1888 del Código Civil).
1.a Del plazo indefinido. Una vez finalizado el plazo contractual, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendante recibe a satisfacción el pago de la renta, el contrato se entenderá prorrogado bajo las mismas condiciones, pero por plazo indefinido. (artículo 1887 del Código Civil)
1.b El derecho de tanteo. El arrendatario tendrá derecho de tanteo para la renovación del contrato por un nuevo plazo, siempre y cuando haya cumplido voluntariamente con todas las obligaciones contractuales. (Artículo 1886 del Código Civil)
1.c La Copropiedad. El copropietario no puede dar en arrendamiento la cosa indivisa, a menos que cuente con el consentimiento de sus condueños.
1.d En la Comunidad de Gananciales. El marido requiere del consentimiento de la esposa para dar en arrendamiento los bienes comunes del patrimonio conyugal cuando el contrato se otorgue por un plazo igual o mayor de tres años o se pague anticipadamente la renta de un año.
1.e Contratación de seguro contra riesgosLa contratación de seguro contra riesgos es obligatoria para el arrendatario cuando el destino del arrendamiento sea una industria peligrosa. El arrendatario es responsable de los daños que se causaren al inmueble si no cumple con dicha obligación. (artículo 1908 del Código Civil).
1.f El depósito en Garantía. Las partes, libremente, pueden pactar un depósito en garantía.
1.a Del plazo indefinido. Una vez finalizado el plazo contractual, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendante recibe a satisfacción el pago de la renta, el contrato se entenderá prorrogado bajo las mismas condiciones, pero por plazo indefinido. (artículo 1887 del Código Civil)
1.b El derecho de tanteo. El arrendatario tendrá derecho de tanteo para la renovación del contrato por un nuevo plazo, siempre y cuando haya cumplido voluntariamente con todas las obligaciones contractuales. (Artículo 1886 del Código Civil)
1.c La Copropiedad. El copropietario no puede dar en arrendamiento la cosa indivisa, a menos que cuente con el consentimiento de sus condueños.
1.d En la Comunidad de Gananciales. El marido requiere del consentimiento de la esposa para dar en arrendamiento los bienes comunes del patrimonio conyugal cuando el contrato se otorgue por un plazo igual o mayor de tres años o se pague anticipadamente la renta de un año.
1.e Contratación de seguro contra riesgosLa contratación de seguro contra riesgos es obligatoria para el arrendatario cuando el destino del arrendamiento sea una industria peligrosa. El arrendatario es responsable de los daños que se causaren al inmueble si no cumple con dicha obligación. (artículo 1908 del Código Civil).
1.f El depósito en Garantía. Las partes, libremente, pueden pactar un depósito en garantía.