¿Qué beneficio provee tener un contrato de arrendamiento?
Al tener un Contrato de Arrendamiento quedan claras las condiciones bajo las cuales tiene que funcionar el arrendamiento de determinado bien inmueble, protegiendo tanto al arrendador como al arrendatario de posibles abusos o incumplimientos.
¿Qué responsabilidades involucra el contrato?
Esencialmente, involucra el pago de la renta acordada por parte del arrendatario y el permiso de uso por parte del arrendador. Sin embargo, existe una serie de responsabilidades subsiguientes que también deben ser respetadas aunque no se encuentren originalmente incluidas en el contrato, por ejemplo, el cuidado de los recintos.
¿Qué puede darse en arrendamiento?
Se pueden dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles de lícito comercio. En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales), existen distintos regímenes de regulación en Venezuela dependiendo del uso destinado para el bien.
¿Cuál puede ser la duración del arrendamiento?
Si el contrato de arrendamiento es de vivienda o local comercial, su duración no puede ser menor a un año. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a actividades industriales o profesionales puede ser menor a un año.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Los contratos de arrendamiento se regulan por la siguiente normativa: (i) Artículos 1.579 y siguientes del Código Civil, publicado en la Gaceta Oficial No. 2.990 Extraordinario de fecha 26 de julio de 1982; (ii) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LCRAV), publicada en la Gaceta Oficial No. 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011; (iii) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC), publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014; y (iv) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
¿Cuáles son los tipos de arrendamiento?
La normativa aplicable en los arrendamientos varía, según se trate de (i) un arrendamiento de un inmueble de uso comercial, (ii) un arrendamiento de una vivienda y (iii) un arrendamiento de uso profesional o industrial.
¿Debe autenticarse o registrarse?
Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso comercial, el contrato debe ser autenticado, es decir, firmado en una notaría pública. Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, debe ser aprobado por la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI). Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, no se exige ninguna formalidad.
¿Cómo pactar las obligaciones de las partes?
Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial o de vivienda, está prohibido pactar pagos en moneda extranjera. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es industrial o profesional, se permite pagar la cantidad en moneda extranjera pero el arrendatario puede decidir si pagar en dicha moneda o pagar su equivalente en moneda de curso legal.
¿Cuál puede ser la composición del canon o la renta?
Canon de arrendamiento fijo (CAF): Se hace un pago mensual que, como su nombre lo indica, será fijo. Se calcula tomando como base el valor del inmueble, dividido entre 12 meses y el área arrendable, obteniendo así el canon por metro cuadrado. Este valor luego se multiplica por el área a arrendar y el porcentaje de rentabilidad anual: 12% para el primer año o 20% si se trata de centros comerciales o locales nuevos. Canon de arrendamiento variable (CAV): El pago mensual se calcula usando como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, de acuerdo con lo expresado en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Este porcentaje será pactado entre las partes y en ningún caso será menor al uno por ciento (1%) ni mayor al ocho por ciento (8%). Canon de arrendamiento mixto (CAM): Se compone de una porción fija y una porción variable basada en el porcentaje de ventas. Sin embargo, la porción fija no puede superar lo que sería la mitad de un canon fijo, de acuerdo con el método CAM y el porcentaje variable no puede ser superior al ocho por ciento (8%). Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, el canon debe ser aprobado mediante resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a actividades industriales o profesionales, el canon se basa en un porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades tributarias.
¿Puede modificarse el Canon de Arrendamiento?
Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial, el canon sólo podrá ser ajustado: (i) cuando transcurra un año o (ii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 40% del valor del inmueble dado en arrendamiento.Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es vivienda, solo puede ser ajustado: (i) cuando transcurra un año, (ii) cuando se modifique el uso para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 20% del valor del inmueble dado en arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es profesional o industrial, puede ser modificado únicamente en los siguientes casos: (i) cuando transcurran dos años, (ii) cuando se modifique el uso para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 20% del valor del inmueble dado en arrendamiento.
¿Qué es la Prórroga Legal?
La prórroga legal es el derecho irrenunciable del arrendatario de continuar en el goce del inmueble, una vez termine el plazo pactado en el contrato. La prórroga legal es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativo para el arrendatario. En este tiempo se mantienen las mismas condiciones que regían el contrato. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial, se regirán por las siguientes normas: Si la relación arrendaticia es hasta de un (1) año, la prórroga será de seis (6) meses. Si la relación arrendaticia es entre uno (1) y cinco (5) años, la prórroga será de un (1) año. Si la relación arrendaticia es entre cinco (5) y diez (10) años, la prórroga será de dos (2) años. Si la relación arrendaticia es de más de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de vivienda, no existe el derecho a la prórroga legal. Sin embargo, existe una norma que establece que no se podrá desalojar al arrendatario de una vivienda hasta tanto éste no consiga un nuevo lugar donde vivir. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, se regirá de acuerdo a lo siguiente: Si la relación arrendaticia es hasta de un (1) año, la prórroga será de seis (6) meses. Si la relación arrendaticia es entre uno (1) y cinco (5) años, la prórroga será de un (1) año. Si la relación arrendaticia es entre cinco (5) y diez (10) años, la prórroga será de dos (2) años. Si la relación arrendaticia es de más de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años.
¿Qué es el deposito en garantía?
Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso comercial, el depósito en garantía no podrá exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido en el contrato. Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, no existe el depósito en garantía. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, no podrá exceder el equivalente a cuatro (4) meses del canon de arrendamiento establecido en el contrato.
Colombia
¿Qué partes conforman el contrato de arrendamiento?
a) Arrendador: Que da o cede una cosa en arrendamiento. b) Arrendatario: Que toma o tiene una cosa en arrendamiento.
¿Qué objetos son susceptibles de contrato de arrendamiento?
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que puedan usarse sin consumirse, excepto las que estén prohibidas por la ley.
¿Qué precio puede fijarse por un contrato de arrendamiento?
El precio puede ser en dinero o frutos naturales de la cosa y su pago se puede fijar como lo deseen las partes salvo en el caso de arrendamiento de vivienda urbana que tiene un régimen especial.
Modelo de contrato de arrendamiento: ¿Se necesita alguna formalidad?
En principio no, porque es un contrato consensual, lo que quiere decir, que se perfecciona con la voluntad de las partes que se pude manifestar de forma oral o escrita. Sin embargo, se puede pactar que el contrato se perfeccione por escritura pública para que, por ejemplo, en caso de venta el nuevo propietario respete el contrato, esto, también depende del tipo de contrato de arrendamiento. Para efectos probatorios lo recomendado es que el contrato de arrendamiento se haga siempre por escrito.
Contrato de arrendamiento: Obligaciones del arrendador
1) Entregar la cosa.
2) Mantener en estado de servir la cosa: Hacer durante todo el tiempo del contrato, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas.
3) Librar al arrendatario de toda turbación por parte del mismo arrendador o de terceros.
¿Qué obligaciones generales tiene el arrendatario?
1) Gozar de la cosa: Debe usar la cosa en los términos o espíritu del contrato, no podrá hacerla servir para usos no convenidos.
2) Conservar la cosa: El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.Responsabilidad por hecho de un tercero: En el hecho o culpa del deudor, se incluyen las personas de quienes es responsable, como su familia, huéspedes y dependientes.
3) Pagar el precio.
4) Restituir la cosa de terminación del contrato: El arrendatario deberá restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, teniendo en cuenta el deterioro normal por el uso legítimo. Si no consta el estado en que la recibió, se presumirá que la recibió en regular estado de servir, salvo prueba en contrario.
¿El Contrato de arrendamiento permite subarrendar?
El subarriendo es un acuerdo en el que alguien asume parte de un contrato de arrendamiento existente. En principio, el Código Civil prohíbe el subarriendo de la cosa arrendada, sin embargo, las partes pueden autorizarlo en el contrato y esta autorización debe ser bajo el mismo uso del contrato de arriendo principal.
Carta de terminación de contrato de arrendamiento: Causales
1. Destrucción de la cosa arrendada.Si hay destrucción parcial, cuando se afecta gravemente el interés del arrendatario, podría solicitar la terminación.
2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Desahucio: Si no se ha fijado tiempo, o no es determinado por el servicio al que se destinará la cosa o la costumbre, solo se podrá terminar el contrato haciendo un desahucio, es decir, notificándolo anticipadamente.
3. Por extinción del derecho del arrendador.
4. Por sentencia de juez o prefecto en los casos que la ley ha previsto.
¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen en Colombia?
1 - Arrendamiento de vivienda urbana.
2 - Arrendamiento para la construcción de una obra.
3 - Arrendamiento de servicios inmateriales.
4 - Arrendamiento de local comercial.
Contrato de arrendamiento de vivienda: Regulaciones especiales
La ley que regula este contrato en Colombia la Ley 820 de 2003 y establece las siguientes características principales:
1) Sobre la duración del contrato:
• No hay contratos a término indefinido. Se presume el de 1 año.
• El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que las partes hayan cumplido sus obligaciones.
2) Sobre la renta o canon de arrendamiento:
• No podrá ser mayor al 1% del valor comercial del bien inmueble o la parte arrendada. El valor comercial no podrá exceder el doble del valor catastral.
• Cada 12 meses se podrá incrementar el canon, sin superar el 100% del IPC del año anterior y sin exceder el 1% del valor comercial.
3) Establece que el subarriendo deberá estar expresamente autorizado, y en caso, de estar prohibido y realizarse el arrendador podrá terminar el contrato y exigir el inmueble, o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales.
4) Sobre las obligaciones de las partes:
Arrendador:
1. Entregar el inmueble en la fecha convenida o a la celebración del contrato, en buen estado de servir.
2. Mantener en el inmueble los servicios, cosas o usos conexos adicionales en buen estado.
3. Suministrar dentro de los 10 días siguientes a la celebración, copias por escrito con firmas originales.
4. Entregar al arrendatario copias de las normas de propiedad horizontal.
Arrendatario:
1. Pagar el precio en el plazo estipulado, en el inmueble o lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y cosas recibidas. Hará reparaciones y sustituciones necesarias cuando se deban al mal uso.
3. Pagar a tiempo servicios, cosas u usos conexos adicionales.
4. Cumplir las normas de propiedad horizontal.
Sobre la renovación automática: El empresario que a título de arrendamiento lleve no menos de dos años consecutivos en el inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación automática del mismo.
Excepciones:
Que el arrendatario haya incumplido el contrato.
El propietario necesite el inmueble para:
Su propia habitación
Un establecimiento de comercio suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta a la del arrendatario.
Porque el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o deba ser demolido por estado de ruina.
México
Contrato de arrendamiento: ¿Qué beneficios tiene?
Al tener un Contrato de Arrendamiento quedan claras las condiciones bajo las cuales tiene que funcionar el arrendamiento de determinado bien inmueble, protegiendo tanto al arrendador como al arrendatario de posibles abusos o incumplimientos.
¿Qué responsabilidades involucra el contrato de arrendamiento?
Esencialmente, involucra el pago de la renta acordada por parte del arrendatario y el permiso de uso o goce temporal por parte del arrendador. Sin embargo, existe una serie de responsabilidades subsiguientes que también deben ser respetadas, aunque no se encuentren originalmente incluidas en el contrato, por ejemplo, el cuidado de los inmuebles.
¿Qué puede darse en arrendamiento?
Se pueden dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles, con excepción de aquellos que la ley prohíba arrendar y los derechos estrictamente personales.
¿Cuál puede ser la duración del contrato de arrendamiento?
Si el contrato de arrendamiento es de uso habitacional, su duración no puede exceder de 10 años. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado al comercio, su duración no puede exceder de 40 años. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado al ejercicio de una industria, su duración no puede exceder de 50 años.
Contrato de arrendamiento: Normativa aplicable
Los contratos de arrendamiento se regulan por la siguiente normativa: Artículos 2398 al 2496 del Código Civil Federal y sus correlativos en los distintos Códigos Civiles de las entidades federativas de los Estados Unidos Mexicanos, como lo son, por ejemplo los Artículos 2292 al 2390 del Código Civil para el Estado de Nuevo León.
¿Con qué formalidades debe cumplir?
Debe otorgarse por escrito. De acuerdo con la ley aplicable, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
¿Cómo Cumplir las Formalidades?
Mediante un contrato de arrendamiento privado entre las partes.
Mediante un contrato de arrendamiento en el que participe un notario público ratificando las firmas de las partes que signan el documento.
¿En qué puede consistir la renta o precio del arrendamiento?
En una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, siempre que sea cierta y determinada.
Derecho de preferencia y derecho del tanto.
En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en el inmueble arrendado, éste tiene derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble (derecho de preferencia) o si el propietario quiere vender el inmueble (derecho del tanto).
El depósito en Garantía.
Las partes pueden acordar un monto para depósito en garantía sin que exista un mínimo o máximo. Suele recomendarse uno o dos meses de renta.
Subarriendo.
El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.
Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable al arrendador, como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa.
Guatemala
¿Qué beneficio provee tener un contrato de arrendamiento?
Al tener un Contrato de Arrendamiento quedan claras las condiciones bajo las cuales tiene que funcionar el arrendamiento de determinado bien inmueble o mueble, protegiendo tanto al arrendante como al arrendatario de posibles abusos o incumplimientos.
¿Qué responsabilidades involucra el contrato?
Esencialmente, involucra el pago de la renta acordada por parte del arrendatario y el permiso de gozar y usar del bien, por parte del arrendante. Sin embargo, existe una serie de responsabilidades subsiguientes que también deben ser respetadas aunque no se encuentren originalmente incluidas en el contrato, por ejemplo, el cuidado del bien.
¿Qué puede darse en arrendamiento?
Se pueden dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles de lícito comercio que sean no fungibles (consumibles). En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, terreno, oficinas, locales comerciales), existen distintos regímenes de regulación en Guatemala dependiendo del uso destinado para el bien.
¿Cuál puede ser la duración del arrendamiento?
No hay límite en el plazo del contrato, sin embargo si es por un plazo de 3 años o más, el contrato de arrendamiento debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro General de la Propiedad.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Los contratos de arrendamiento se regulan por la siguiente normativa: (i) Artículos 1.880 al 1941 del Código Civil, Decreto-Ley 106, emitido el 14 de septiembre de 1963; (ii) Ley de Inquilinato, Decreto número 1468 del Congreso de la República de Guatemala emitido el 22 de junio de 1971 (obsoleta ya que solamente aplica para inmuebles urbanos, construidos antes del 1 de noviembre de 1960, con un valor real menor de Q.20,000). (iii) Decreto número 94-2000 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de Libre Negociación de Divisas, emitida el 19 de diciembre de 2000.
¿Cuáles son los tipos de arrendamiento?
La normativa aplicable en los arrendamientos varía, según se trate de (i) un arrendamiento de un local, (ii) un arrendamiento de una vivienda. En el contrato debe especificarse el destino del bien arrendado.
¿Debe autenticarse o registrarse?
Si el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local, es por un plazo igual o mayor a 3 años o con anticipo de la renta por más de 1 año, debe celebrarse en Escritura Pública ante notario público y registrarse en el Registro General de la Propiedad. (artículo 1882 del Código Civil) Si el contrato de arrendamiento, salvo los casos descritos en el inciso a.i, no requiere de formalidades. Sin embargo, para probar la autenticidad del acto se recomienda que el mismo sea otorgado en documento privado con legalización notarial de firmas.
¿Como cumplir con las formalidades?
Acudir ante notario público colegiado activo.
¿Cómo pactar las obligaciones de las partes?
1. Pacto en moneda extranjera.
El contrato de arrendamiento puede celebrarse pactando el pago de la renta ya sea en Quetzales o en cualquier moneda extranjera que las partes acuerden. Ello debido a que el Decreto número 94-2000 del Congreso de la República de Guatemala, Ley de Libre Negociación de Divisas, establece la libre negociación con divisas extranjeras.
2. Composición de la renta.
Renta: Se hace un pago mensual, anual o según la periodicidad que pacten las partes. La renta se fija de común acuerdo entre las partes. Puede pactarse su aumento periódico. La renta debe incluir el Impuesto al Valor Agregado -IVA-, el cual consiste en el 12% del valor de la renta.
¿Cuándo puede modificarse la renta?
En la República de Guatemala rige el principio de la Libre Contratación, por lo que las partes pueden pactar la regularidad con la cual la renta será modificada.
Sobre las reparaciones del bien arrendado
De las reparaciones al bien arrendado. (artículos 1902 , 1909 al 1914 del Código Civil)
a) Locativas: son a cargo del arrendatario y supone los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario, sus familiares o dependientes.
b) Necesarias: tienen como fin impedir la destrucción o deteriora de la cosa.
Corren por cuenta del Arrendante.
Del subarrendamiento
El arrendatario puede subarrendar en todo o en parte la cosa objeto del contrato de arrendamiento, siempre y cuando ello no le haya sido expresamente prohibido.
De la terminación del contrato de arrendamietno (artículos 1928 y 1929 del Código Civil)
El contrato de arrendamiento termina por:
a. Cumplimiento del plazo contractual.
b. Por haberse satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
c. Disposición legal.
d. Por convenio expreso de ambas partes.
¿Qué otras figuras jurídicas pueden encontrarse en el documento?
En los arrendamientos cuya duración se cuenta por años forzosos y voluntarios, estos últimos se convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipación, que terminará el contrato cuando se acaben los años forzosos. (artículo 1888 del Código Civil).
a) Del plazo indefinido.
Una vez finalizado el plazo contractual, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendante recibe a satisfacción el pago de la renta, el contrato se entenderá prorrogado bajo las mismas condiciones, pero por plazo indefinido. (artículo 1887 del Código Civil).
b) El derecho de tanteo.
El arrendatario tendrá derecho de tanteo para la renovación del contrato por un nuevo plazo, siempre y cuando haya cumplido voluntariamente con todas las obligaciones contractuales. (Artículo 1886 del Código Civil)
c) La Copropiedad.
El copropietario no puede dar en arrendamiento la cosa indivisa, a menos que cuente con el consentimiento de sus condueños.
d) En la Comunidad de Gananciales.
El marido requiere del consentimiento de la esposa para dar en arrendamiento los bienes comunes del patrimonio conyugal cuando el contrato se otorgue por un plazo igual o mayor de tres años o se pague anticipadamente la renta de un año.
e) Contratación de seguro contra riesgos
La contratación de seguro contra riesgos es obligatoria para el arrendatario cuando el destino del arrendamiento sea una industria peligrosa.
El arrendatario es responsable de los daños que se causaren al inmueble si no cumple con dicha obligación. (artículo 1908 del Código Civil).
f) El depósito en Garantía.
Las partes, libremente, pueden pactar un depósito en garantía.
Bolivia
¿Qué es el Contrato Arrendamiento?"
El contrato de arrendamiento en Bolivia también conocido como contrato de alquiler, radica en que una persona llamada arrendador (propietario), se obliga a ceder el derecho de uso y goce temporal de un determinado bien mueble o inmueble a otra persona llamada arrendatario (inquilino), obligándose la misma a pagar un canon de arrendamiento por el derecho cedido. Debemos entender por canon de arrendamiento al precio establecido entre las partes en el contrato, que deberá ser pagado periódicamente por el arrendatario.
¿Qué beneficio provee tener un contrato de arrendamiento?
Suscribir un Contrato de Arrendamiento otorga seguridad jurídica ya que se establecen las condiciones bajo las cuales tiene que funcionar el arrendamiento de determinado bien, protegiendo tanto al arrendador como al arrendatario de posibles abusos o incumplimientos.
¿Qué responsabilidades involucra el contrato?
Esencialmente, involucra el pago del canon acordado por parte del arrendatario y el permiso de uso por parte del arrendador. Sin embargo, existe una serie de responsabilidades subsiguientes que también deben cumplirse.
¿Qué puede darse en arrendamiento?
Se pueden dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Los contratos de arrendamiento se regulan por el Código Civil boliviano.
¿Con qué formalidades debe cumplir?
El contrato de arrendamiento en Bolivia puede celebrarse mediante documento privado.
Nicaragua
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