Documento de Arrendamiento en Venezuela
¿Qué beneficio provee tener un contrato de arrendamiento?
Al tener un Contrato de Arrendamiento quedan claras las condiciones bajo las cuales tiene que funcionar el arrendamiento de determinado bien inmueble, protegiendo tanto al arrendador como al arrendatario de posibles abusos o incumplimientos.
¿Qué responsabilidades involucra el contrato?
Esencialmente, involucra el pago de la renta acordada por parte del arrendatario y el permiso de uso por parte del arrendador. Sin embargo, existe una serie de responsabilidades subsiguientes que también deben ser respetadas aunque no se encuentren originalmente incluidas en el contrato, por ejemplo, el cuidado de los recintos.
¿Qué puede darse en arrendamiento?
Se pueden dar en arrendamiento bienes muebles o inmuebles de lícito comercio. En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales), existen distintos regímenes de regulación en Venezuela dependiendo del uso destinado para el bien.
¿Cuál puede ser la duración del arrendamiento?
- Si el contrato de arrendamiento es de vivienda o local comercial, su duración no puede ser menor a un año.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a actividades industriales o profesionales puede ser menor a un año.
¿Cuál es la normativa aplicable?
Los contratos de arrendamiento se regulan por la siguiente normativa: (i) Artículos 1.579 y siguientes del Código Civil, publicado en la Gaceta Oficial No. 2.990 Extraordinario de fecha 26 de julio de 1982; (ii) Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LCRAV), publicada en la Gaceta Oficial No. 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011; (iii) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC), publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014; y (iv) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
¿Cuáles son los tipos de arrendamiento?
La normativa aplicable en los arrendamientos varía, según se trate de (i) un arrendamiento de un inmueble de uso comercial, (ii) un arrendamiento de una vivienda y (iii) un arrendamiento de uso profesional o industrial.
¿Debe autenticarse o registrarse?
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso comercial, el contrato debe ser autenticado, es decir, firmado en una notaría pública.
- Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, debe ser aprobado por la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI).
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, no se exige ninguna formalidad.
Lista de notarias/entidades para cumplir con las formalidades
- Notaría Pública VII de Chacao (véase aquí).
- Notaría Pública V de Baruta (véase aquí).
- Oficinas de la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) ubicadas en la Avenida Francisco de Miranda, Torre del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, Municipio Chacao.
¿Cómo pactar las obligaciones de las partes?
Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial o de vivienda, está prohibido pactar pagos en moneda extranjera. Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es industrial o profesional, se permite pagar la cantidad en moneda extranjera pero el arrendatario puede decidir si pagar en dicha moneda o pagar su equivalente en moneda de curso legal.
¿Cuál puede ser la composición del canon o la renta?
- Canon de arrendamiento fijo (CAF): Se hace un pago mensual que, como su nombre lo indica, será fijo. Se calcula tomando como base el valor del inmueble, dividido entre 12 meses y el área arrendable, obteniendo así el canon por metro cuadrado. Este valor luego se multiplica por el área a arrendar y el porcentaje de rentabilidad anual: 12% para el primer año o 20% si se trata de centros comerciales o locales nuevos.
- Canon de arrendamiento variable (CAV): El pago mensual se calcula usando como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, de acuerdo con lo expresado en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Este porcentaje será pactado entre las partes y en ningún caso será menor al uno por ciento (1%) ni mayor al ocho por ciento (8%).
- Canon de arrendamiento mixto (CAM): Se compone de una porción fija y una porción variable basada en el porcentaje de ventas. Sin embargo, la porción fija no puede superar lo que sería la mitad de un canon fijo, de acuerdo con el método CAM y el porcentaje variable no puede ser superior al ocho por ciento (8%).
- Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, el canon debe ser aprobado mediante resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble destinado a actividades industriales o profesionales, el canon se basa en un porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades tributarias.
¿Puede modificarse el Canon de Arrendamiento?
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial, el canon sólo podrá ser ajustado: (i) cuando transcurra un año o (ii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 40% del valor del inmueble dado en arrendamiento.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es vivienda, solo puede ser ajustado: (i) cuando transcurra un año, (ii) cuando se modifique el uso para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 20% del valor del inmueble dado en arrendamiento.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es profesional o industrial, puede ser modificado únicamente en los siguientes casos: (i) cuando transcurran dos años, (ii) cuando se modifique el uso para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo costo exceda 20% del valor del inmueble dado en arrendamiento.
¿Qué es la Prórroga Legal?
La prórroga legal es el derecho irrenunciable del arrendatario de continuar en el goce del inmueble, una vez termine el plazo pactado en el contrato. La prórroga legal es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativo para el arrendatario. En este tiempo se mantienen las mismas condiciones que regían el contrato.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble cuyo uso es comercial, se regirán por las siguientes normas:
- Si la relación arrendaticia es hasta de un (1) año, la prórroga será de seis (6) meses.
- Si la relación arrendaticia es entre uno (1) y cinco (5) años, la prórroga será de un (1) año.
- Si la relación arrendaticia es entre cinco (5) y diez (10) años, la prórroga será de dos (2) años.
- Si la relación arrendaticia es de más de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de vivienda, no existe el derecho a la prórroga legal. Sin embargo, existe una norma que establece que no se podrá desalojar al arrendatario de una vivienda hasta tanto éste no consiga un nuevo lugar donde vivir.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, se regirá de acuerdo a lo siguiente:
- Si la relación arrendaticia es hasta de un (1) año, la prórroga será de seis (6) meses.
- Si la relación arrendaticia es entre uno (1) y cinco (5) años, la prórroga será de un (1) año.
- Si la relación arrendaticia es entre cinco (5) y diez (10) años, la prórroga será de dos (2) años.
- Si la relación arrendaticia es de más de diez (10) años, la prórroga será de tres (3) años.
¿Qué es el deposito en garantía?
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso comercial, el depósito en garantía no podrá exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido en el contrato.
- Si el contrato de arrendamiento es de una vivienda, no existe el depósito en garantía.
- Si el contrato de arrendamiento es de un inmueble de uso profesional o industrial, no podrá exceder el equivalente a cuatro (4) meses del canon de arrendamiento establecido en el contrato.